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jueves, 18 de septiembre de 2014

Reportes de un proyecto


En todo proyecto hay dos tipos de reportes que se deben planear. Hacia arriba: los reportes de avance que se dan a los propietarios o clientes, y hacia abajo: los reportes que debe usted recibir de los miembros del equipo involucrados en el proyecto. El planeamiento de esta comunicación es crucial para el éxito.




Los reportes al propietario o cliente del proyecto. Para estos no se debe perder la perspectiva de que la mayoría de las veces, estos no están involucrados en el día a día de la ejecución del proyecto. Normalmente tienen otras empresas, trabajo, viajes, compromisos, y obligaciones que atender. Y hay un común denominador: no manejan el lenguaje técnico de las gráficas de Gantt de seguimiento, rutas críticas, y ciertamente no tienen el interés ni el tiempo para analizar presupuestos extensos de cientos de líneas.
Aunque todo lo anterior es indispensable para el correcto seguimiento y control de un proyecto, estos incluyen demasiado detalle y no se debe uno perder en un mar de lenguaje técnico. Estas personas por lo general lo que necesitan saber es: cómo va el proyecto? Cómo va el presupuesto? Se necesita intervenir? Necesitan algo de mi?
Normalmente basta con una hoja de Excel con un resumido por áreas del control de presupuesto, avance de cronograma, análisis de riesgos, y ojalá con gráficos que ilustren los avances y variaciones. Posiblemente un archivo de MS Project en este nivel lleve a confusión.

Los reportes a y desde su equipo de trabajo. En estos si vamos a entrar al detalle técnico que sea necesario para un correcto seguimiento y control del proyecto. Pero recuerde, todos estamos ocupados, y lo menos que necesita el proyecto es que nos pasemos horas y horas encerrados en reuniones, o preparando y leyendo reportes. Necesitamos tiempo para trabajar.

Los propietarios o clientes casi siempre saber qué esperar de un reporte, y la mayoría de los “project managers” saben qué debería ir en los reportes de estatus. Sin embargo, es de vital importancia el diseño del plan de comunicación al inicio del proyecto. Deben quedar muy claros los tipos de reportes, el nivel de detalle, la frecuencia, las fuentes de información, los destinatarios, los canales de distribución.

Manténgalo lo más simple posible. Si usted envía un reporte no quiere que la persona piense: y qué hago con toda esta información? Los reportes son herramientas prácticas que nos permiten hacer nuestro trabajo, analizar si todo marcha como queremos, o si necesitamos tomar acciones correctivas, no una demostración de lenguaje técnico o destrezas de Excel.


Cambio y fuera

viernes, 22 de agosto de 2014

“Revenue management” en la industria inmobiliaria.






Conversando con unos conocidos los cuales me estaban enseñando el anteproyecto de un complejo de bodegas que quieren construir,  empezamos a discutir sobre el mix ideal que debería tener el proyecto.

Es de mediano tamaño, unos 4,000 metros de construcción, y estaban debatiendo sobre el tamaño de las unidades. Uno quería una bodega grande de 1,500 mt2 y el resto medianas y pequeñas, el otro quería solo bodegas grandes para minimizar problemas de administración. Esto me hizo recordar mi experiencia como hotelero y les dije: me parece que lo primero que deben hacer es un ejercicio de “revenue management” como en los hoteles. Por supuesto nunca habían oído hablar del tema.

La esencia es sencilla, proyectan la administración del inventario de bodegas que tienen y ven cómo pueden maximizar el ingreso por metro cuadrado de alquiler que ofrecen.

Ejemplo les dije: un complejo de bodegas que yo administraba tenía una unidad muy grande de 4,000 metros. Recibía un alquiler mensual apetecible. Pero generaba dos problemas. Mientras estaba alquilada destruía la tarifa promedio por mt2 al tener que alquilarse más barata por el tamaño. Representa muchos mt2 de la oferta disponible. Nos bajaba la tarifa promedio por mt2 a más o menos $ 5,50. O sea, le bajaba el rendimiento al proyecto (el resto de bodegas más pequeñas tenían un alquiler por metro muy superior).
Y el otro gravísimo problema. Cuando se desocupa, afecta muchísimo el flujo de caja del proyecto (muchos metros desocupados). El porcentaje de ocupación en número de unidades casi no se afecta y puede ser una ilusión peligrosa. Al sacar este porcentaje por mt2 disponible para alquiler es cuando realizamos la magnitud del problema. El porcentaje se desploma.

Habiendo dicho esto, mi sugerencia fue que al estar en etapa de planeamiento trataran de evitar tamaños grandes, para concentrarse en maximizar el rendimiento por mt2 y minimizar los riesgos de flujo de caja en la operación.
Interesante este negocio. Cambio y fuera.