Conversando con unos conocidos los cuales me estaban enseñando el
anteproyecto de un complejo de bodegas que quieren construir, empezamos a discutir sobre el mix ideal que
debería tener el proyecto.
Es de mediano tamaño, unos 4,000 metros de construcción, y estaban
debatiendo sobre el tamaño de las unidades. Uno quería una bodega grande de
1,500 mt2 y el resto medianas y pequeñas, el otro quería solo bodegas grandes
para minimizar problemas de administración. Esto me hizo recordar mi
experiencia como hotelero y les dije: me parece que lo primero que deben hacer
es un ejercicio de “revenue management” como en los hoteles. Por supuesto nunca
habían oído hablar del tema.
La esencia es sencilla, proyectan la administración del inventario de
bodegas que tienen y ven cómo pueden maximizar el ingreso por metro cuadrado de
alquiler que ofrecen.
Ejemplo les dije: un complejo de bodegas que yo administraba tenía una
unidad muy grande de 4,000 metros. Recibía un alquiler mensual apetecible. Pero
generaba dos problemas. Mientras estaba alquilada destruía la tarifa promedio
por mt2 al tener que alquilarse más barata por el tamaño. Representa muchos mt2
de la oferta disponible. Nos bajaba la tarifa promedio por mt2 a más o menos $
5,50. O sea, le bajaba el rendimiento al proyecto (el resto de bodegas más
pequeñas tenían un alquiler por metro muy superior).
Y el otro gravísimo
problema. Cuando se desocupa, afecta muchísimo el flujo de caja del proyecto
(muchos metros desocupados). El porcentaje de ocupación en número de unidades
casi no se afecta y puede ser una ilusión peligrosa. Al sacar este porcentaje
por mt2 disponible para alquiler es cuando realizamos la magnitud del problema.
El porcentaje se desploma.
Habiendo dicho esto, mi sugerencia fue que al estar en etapa de planeamiento
trataran de evitar tamaños grandes, para concentrarse en maximizar el
rendimiento por mt2 y minimizar los riesgos de flujo de caja en la operación.
Interesante este
negocio. Cambio y fuera.
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